O Papel da Informação

Depois de muito tempo sem postar, resolvi voltar com o blog discutindo um assunto deveras importante e altamente polêmico: o papel da informação para os investidores, seja no mercado financeiro ou no imobiliário.

Para o mercado financeiro a fonte de informação mais confiável e mais utilizada pela grande maioria dos investidores é, sem dúvida, os preços dos ativos apurados nas Bolsas de Valores ao redor do mundo. Entretanto, como a informação não representa uma decisão em si; o mercado é regido por diferentes expectativas. Isso quer dizer que, embora dois investidores diferentes utilizem a mesma metodologia e a mesma fonte de dados, os resultados apurados podem ser completamente distintos. Assim, quando alguém vende um ativo ele espera que seu preço cai, e quem compra espera que seu preço suba.

Porém, diferente do que acontece com o mercado financeiro, não é possível acompanhar os movimentos do mercado imobiliário com a mesma "facilidade". Sem dúvida, existem algumas tentativas importantes para que se preencha esse vácuo, mas todas esbarram em um mesmo entrave: a qualidade das informações básicas.

Não quero falar aqui sobre as diferentes metodologias aplicadas em índices diversos. Acredito que eles podem ser muito úteis, desde que se tenha em mente que a sua correta aplicação depende enormemente da compreensão de como aqueles números fantásticos são encontrados. Tomemos o exemplo do índice Case-Shiller, calculado pela Standard & Poor`s.

Este índice, largamente utilizado nos Estados Unidos, é restrito para residências unifamiliares usadas sem, porém, considerar informações subjetivas como tipo, tamanho ou mudanças nas características específicas das casas. A metodologia utilizada nesse índice é o repeat sales method, ou "método de vendas repetidas". Nesse caso os dados referentes às residências só serão usados caso a mesma tenha sido vendida no mínimo duas vezes.

Segundo a S&P, os fatores que determinam a demanda, oferta e valor imobiliário não são iguais quando se considerada diferentes tipos de propriedades. Consequentemente, a dinâmica do preço destes diferentes tipos de ativos variam muito dentro de um mesmo mercado, especialmente durante períodos de aumento de volatilidade. Logo, com o volume de vendas destes ativos imobiliários flutuando, os índices que apuram um mercado segmentado se tornam mais precisos.

Assim, levando-se em consideração que o índice Case-Shiller realmente representa a variação do valor para as residências unifamiliares, algumas conclusões podem ser retiradas do gráfico abaixo.

 

 

Correndo-se o risco de parecer demagogia ou hipocrisia, podemos avaliar que o gráfico acima "previa" ou pelo menos apresentava uma tendência com relação ao mercado financeiro. A lógica aqui é simples: sabia-se que os financiamentos hipotecários estavam sendo concedidos inadivertidamente e em uma velocidade incrível, o que incluia os empréstimos à clientes considerados subprime, ou com alto risco de inadimplência. Nesse contexto, o lastro de um sem número de ativos imobiliários eram os financiamentos hipotecários - os derivativos. Pois bem, estes empréstimos tinham como fator de reajuste o valor dos ativos imobiliários e a taxa básica de juros americana - a taxa Selic ianque - que é uma taxa variável.

Pelo gráfico é possível vislumbrar que em meados de 2006 o valor dos ativos imobiliários atingiu seu ápice e desde então entrou em um declínio acentuado. No começo de 2007 já era possível identificar que a queda no valor das residências unifamiliares americana seria forte e praticamente irreversível. Vários analistas apontaram para essa possível bolha que havia se formado e que um estouro seria iminente. Outros, obviamente, julgavam exatamente o contrário, baseando-se no fato de que os empréstimos subprime eram irrisórios e representavam apenas uma pequena parte do total. Para aqueles que desejarem saber um pouco mais sobre a situação das hipotecas americanas recomendo conhecer os dados que o FED disponibiliza - http://www.federalreserve.gov/econresdata/releases/mortoutstand/mortoutstand20090331.htm.

De qualquer maneira, todas as previsões tiveram um fim quando o FED consolidou os juros em 5,25% em meados de 2006, depois de um longa sequência de aumentos que havia começado em 2004. Como as hipotecas eram reajustadas por essa taxa variável e pelo preço dos imóveis, o aumento dos juros teve um efeito devastador. A partir dai, o castelo de cartas simplesmente desmoronou.

O que podemos concluir a partir dos dados apresentados acima é que a informação compõe um variável significativa no entendimento de mercados e tendências. No caso específico desta crise o mercado imobiliário americano teve papel preponderante devido a sua simbiose com o mercado financeiro. Mas e quanto ao entendimento do próprio mercado imobiliário? Seria possível que ferramentas fossem criadas para facilitar o entendimento, a indentificação de tendências e o direcionamento de investimentos para o mercado brasileiro?

Espero poder responder estas perguntas nos próximos posts.