terça-feira, 1 de setembro de 2009

A tendência continua

Com a liberação do índice S&P Case-Shiller para junho de 2009, a tendência de retomada se consolida, embora algumas cidades ainda patinem.


Cidade abr mai jun

(%) (%) (%)

Phoenix - AZ

-2,23 -0,85 1,13

Los Angeles

-0,94 -0,12 1,08

San Diego

-0,09 0,44 1,55

San Francisco

0,59 1,44 3,78

Denver

1,51 1,32 2,54

Washington

0,78 1,31 2,85

Miami

-2,08 -0,81 0,54

Tampa - FL

-0,68 -0,04 0,39

Atlanta - GA

0,45 0,31 1,73

Chigago

-0,03 1,13 1,06

Boston

0,43 1,58 2,65

Detroit - MI

-1,49 0,19 -0,80

Minneapolis - MN

-0,45 1,05 3,38

Charlotte - NC

-0,51 0,94 0,72

Las Vegas

-3,48 -2,58 -1,99

New York

-1,74 0,11 0,57

Cleveland - OH

1,25 4,12 4,18

Portland - OR

-0,56 0,08 1,02

Dallas - TX

1,79 1,88 2,69

Seattle - WA

0,23 -0,28 0,38

À exceção de Detroit e Las Vegas, todas as outras cidades tiveram aumento no valor do metro quadrado; embora Chigago e Charlotte tenham registrado redução na variação dos últimos 12 meses.



Em um post anterior eu esperava que a retomada efetiva, ou seja, a variação positiva para os últimos 12 meses, acontecesse ainda no ano de 2009. Em função dos dados obtidos, eu ainda acredito nessa tendência.

De qualquer maneira, parece que o caminho que estes números nos mostram, indicam que o fundo o poço realmente já ficou para trás.

terça-feira, 4 de agosto de 2009

BM&FBOVESPA

Eu acompanho algumas ações, pertencentes ao índice IBOV, e fiquei curioso para saber qual a margem de crescimento que elas ainda teriam se fosse considerado o preço máximo alcançado em 2008.

 

Variação Papéis BM&FBOVESPA

 

Máxima 2008

03/08/2009

Variação

(%)

ALLL11

24,25

12,51

-48,41

AMBV4

131,30

135,58

3,26

BBDC4

40,50

30,15

-25,56

BBAS3

32,54

24,05

-26,09

CCRO3

35,86

31,00

-13,55

CMIG4

41,26

27,29

-33,86

CYRE3

29,01

19,71

-32,06

GFSA3

38,26

23,35

-38,97

GGBR4

41,55

22,50

-45,85

ITSA4

12,00

9,61

-19,92

ITAU4

50,46

34,00

-32,62

LIGT3

38,03

24,49

-35,60

NETC4

31,70

19,75

-37,70

PETR3

62,3

39,75

-36,20

PETR4

52,51

32,55

-38,01

CSNA3

84,37

49,31

-41,56

TNLP4

44,20

29,20

-33,94

USIM5

115,40

45,55

-60,53

VALE3

72,09

38,08

-47,18

VALE5

58,70

33,05

-43,70

 

Assim, na maioria dos papéis, a margem de crescimento ainda é muito grande; o que nos permite prever grandes ganhos para os investidores em 2009. É claro que os riscos em função da crise ainda em curso ainda existem, mesmo com a divulgação de vários indicadores com boas notícias.

De qualquer maneira, é grande a chance de que aquelas ações que ainda apresentam “baixa” valorização em função de seus preços em 2008, atinjam os patamares experimentados no ano passado.

segunda-feira, 3 de agosto de 2009

Solução Habitacional?

Ontem, dia 2 de agosto, o jornal Extra do Rio de Janeiro soltou uma matéria – primeira de uma série – a respeito das condições atuais de conjuntos habitacionais desenvolvidos com recursos do Programa de Arrendamento Residencial (PAR). Embora preocupante, a realidade já é bastante conhecida.

Na cidade do Rio de Janeiro, situam-se 8.303 imóveis financiados pelo programa. São 45 empreendimentos, dos quais o Extra visitou 42. Estas foram as informações obtidas:

 

- 100% têm coleta regular de lixo;

- 99% têm escolas públicas ou particulares nas proximidades;

- 99% dos condomínios têm hidrômetro coletivo;

- 90% têm ruas asfaltadas;

- 89% têm serviços de saúde nas proximidades;

- 85% têm moradores que trabalham longe da residência;

- 85% têm abastecimento de água satisfatório;

- 83% dos condomínios têm casos de moradores que foram embora;

- 74% dos condomínios têm contratos de gaveta;

- 59% ficam distantes de supermercados;

- 57% não contam com boa oferta de comércio nas redondezas;

- 52% dos condomínios causam aumento na despesa com combustível ou passagens aos moradores;

- 50% têm serviço de “gatonet” e/ou “gatovelox”;

- 43% têm alterações na fase da rede elétrica;

- 38% têm somente um meio de transporte disponível;

- 38% têm mobiliário urbano deficiente;

- 38% têm iluminação pública deficiente;

- 38% foram entregues sem infraestrutura para instalação de rede telefônica;

- 14% têm uma boa malha de transportes públicos.

 

Os dados acima permitem uma boa avaliação a respeito da situação dos condomínios e da satisfação de seus moradores. Embora 83% não se sintam atendidos pelo programa e procurem deixar os conjuntos, outros 74% se sujeitam à situações irregulares – como os contratos de gaveta – para residirem nos imóveis disponibilizados.

O abandono e a falta de respeito também marca a trajetória destes 42 condomínios financiados pelo PAR. Inúmeras são as queixas, mas muitas famílias ainda continuam morando nas casas disponibilizadas; seja por entenderem que não vale a pena (já investiram demais no imóvel) ou porque simplesmente não têm outra opção.

Segue o link abaixo do jornal, para visualização da reportagem original:

http://extra.globo.com/

terça-feira, 28 de julho de 2009

A tendência continua

Com a liberação do índice S&P Case-Shiller para junho de 2009, a tendência de retomada se consolida, embora alguma cidades ainda patinem.

 

Cidade abr mai jun
  (%) (%) (%)

Phoenix - AZ

-2,23 -0,85 1,13

Los Angeles

-0,94 -0,12 1,08

San Diego

-0,09 0,44 1,55

San Francisco

0,59 1,44 3,78

Denver

1,51 1,32 2,54

Washington

0,78 1,31 2,85

Miami

-2,08 -0,81 0,54

Tampa - FL

-0,68 -0,04 0,39

Atlanta - GA

0,45 0,31 1,73

Chigago

-0,03 1,13 1,06

Boston

0,43 1,58 2,65

Detroit - MI

-1,49 0,19 -0,80

Minneapolis - MN

-0,45 1,05 3,38

Charlotte - NC

-0,51 0,94 0,72

Las Vegas

-3,48 -2,58 -1,99

New York

-1,74 0,11 0,57

Cleveland - OH

1,25 4,12 4,18

Portland - OR

-0,56 0,08 1,02

Dallas - TX

1,79 1,88 2,69

Seattle - WA

0,23 -0,28 0,38

 

À exceção de Detroit e Las Vegas, todas as outras cidades tiveram aumento no valor do metro quadrado; embora Chigago e Charlotte tenham registrado redução na variação dos últimos 12 meses.

 

case shiller - retornos anuais - 09-06

 

Em um post anterior eu esperava que a retomada efetiva, ou seja, a variação positiva para os últimos 12 meses, acontecesse ainda no ano de 2009. Em função dos dados obtidos, eu ainda acredito nessa tendência.

De qualquer maneira, parece que o caminho que estes números nos mostram, indicam que o fundo o poço realmente já ficou para trás.

quarta-feira, 22 de julho de 2009

Confirmação?

 

Como já dito aqui antes – e mais de uma vez – parece que o mercado imobiliário norte americano está se recuperando. De acordo com o índice S&P Case-Shiller, o mercado parece estar se ajustando e voltando a oferecer retornos anuais positivos para as unidades habitacionais.

Empresas de Real Estate nos EUA começam a divulgar números que poderiam confirmar esta tendência do mercado de residenciais unifamiliares. Neste segmento, a ZipRealty divulgou que houve uma queda de 2,1% no número de unidades à venda. É a 12a queda consecutiva.

Mas se o número de unidades à venda está diminuindo e o preço pago por elas está aumentando, como não falar em confirmação da retomada do mercado imobiliário norte americano?

Muito simples: atualmente, grande parte destas unidades residenciais unifamiliares encontra-se nas mãos dos bancos e uma tática – já mencionada por aqui – muito utilizada por eles é diminuir a oferta para que esta se equilibre com a demanda e provoque uma alta nos preços. Logo, o que estamos vendo pode ser apenas uma jogada, e não uma confirmação de retomada.

Enquanto isso, o mercado imobiliário norte americano segue sua vida; e a diminuição da oferta permite um acontecimento impensável há alguns meses: corretores estão recebendo várias ofertas de compra para uma mesma unidade.

quinta-feira, 9 de julho de 2009

Mercado Imobiliário Mineiro

Geralmente, quando eu me refiro ao mercado imobiliário, eu falo do mercado norte americano. Faço isso não porque é o mercado mais dinâmico e mais comentado, mas sim porque, além de ser o mais importante, é o que possui os dados mais relevantes e completos para serem analisados.

Para o mercado mineiro, mais precisamente o mercado de imóveis novos em Belo Horizonte, possuímos o trabalho desenvolvido pela Fundação IPEAD, como já comentado anteriormente. A partir desse estudo, mesmo que o mesmo apresente algumas falhas, é possível ter uma percepção a respeito do que acontece no mercado imobiliário da capital mineira.

 

ipead - mar 09

 

A princípio, a noção geral que se tem acerca do mercado imobiliário de Belo Horizonte é de alta constante, principalmente após a entrada de empresas paulistas. O gráfico acima, deflacionado tendo-se como base o IGP-M, nos mostra que esse senso comum não é o que se apresenta como realidade.

O mercado imobiliário da capital mineira vem sofrendo uma queda constante em seu valor desde quando o estudo teve início, em janeiro de 1999. Foi somente no começo de 2005 que essa tendência de queda atingiu o fundo e inverteu o movimento; transformando-se na tendência de alta que experimentamos hoje em dia. Nem mesmo a crise, no final de 2008, foi capaz de alterar essa tendência de alta.

Embora sejamos tentados a crer que os preços dos imóveis em Belo Horizonte estejam cada vez mais altos, só agora eles chegam ao patamar experimentado em 1999. Para onde eles irão? Só o tempo dirá, mas imagino que essa tendência de alta continuará; com ou sem incentivos públicos.

quarta-feira, 8 de julho de 2009

Más notícias

Existe uma cidadezinha, no estado de New Hampshire – USA, com uma população de apenas 75 pessoas que sempre causa alvoroço em época de eleições. Dixville Notch é famosa por sua eleição realizada à meia noite e serve de base para se identificar as intenções dos eleitores norte americanos para a eleição que acontecerá em seguida.

O mesmo acontece com os resultados da Alcoa. Os resultados da gigante do setor de alumínio é visto como um indicador da saúde econômica norte americana. O problema é que se espera que a empresa anuncie, nesta semana, mais um resultado negativo para o trimestre. Será o terceiro consecutivo.

Discussões acaloradas surgem, menos a respeito do resultado negativo da empresa do que da relação deste com a economia norte americana como um todo. À nós, resta apenas esperar para ver o que acontecerá e se essa relação, assim como tantas outras, não é apenas uma das tantas “coincidências” do mercado.

sexta-feira, 3 de julho de 2009

Reação?

No último post, destaquei que a luz no fim do túnel para o mercado imobiliário americano poderia estar começando a se tornar visível. Devido aos fatos recentes, a cautela era necessária. Entretanto, acredito que o mercado finalmente atingiu o fundo do poço e começa a esboçar uma reação, iniciando uma tendência de recuperação.

Segundo os dados do índice S&P Case-Shiller de abril de 2009 somente uma cidade, dentre as vinte pesquisadas, registrou queda na variação do valor dos imóveis para os últimos doze meses: Charlotte. Vale dizer também que, mesmo com esse pequeno retrocesso, Charlotte ainda registra uma variação melhor do que algumas cidades.

 

Índice S&P Case-Shiller

 

Variação Últimos 12 meses

Cidade

fev/09

(%)

mar/09

(%)

abr/09

(%)

Phoenix - AZ

-4,46

-4,52

-2,23

Los Angeles

-2,03

-1,40

-0,94

San Diego

-0,96

-1,54

-0,09

San Francisco

-3,25

-2,18

0,59

Denver

-1,72

0,11

1,51

Washington

-2,30

-1,20

0,78

Miami

-2,99

-3,51

-2,08

Tampa - FL

-2,65

-2,67

-0,68

Atlanta - GA

-2,55

-1,65

0,45

Chigago

-3,44

-3,14

-0,03

Boston

-1,30

-1,98

0,43

Detroit - MI

-3,82

-4,85

-1,49

Minneapolis - MN

-3,13

-6,25

-0,45

Charlotte - NC

-1,63

0,30

-0,51

Las Vegas

-3,65

-3,82

-3,48

New York

-1,57

-2,70

-1,74

Cleveland - OH

-4,99

-0,92

1,25

Portland - OR

-1,90

-2,12

-0,56

Dallas - TX

-0,31

-0,01

1,79

Seattle -WA

-1,46

-2,03

0,23

 

Ainda é cedo para se dizer que a recuperação identificada acima é uma realidade, mas ela se torna cada vez mais consolidada; visto que o mercado atualmente está bem diferente do que o pandemônio vivenciado em outubro de 2008.

 

S&P Case-Shiller | Composite-20

Mês

Varição Últimos 12 meses

(%)

jan/08

-2,31

fev/08

-2,62

mar/08

-2,14

abr/08

-1,29

mai/08

-0,81

jun/08

-0,49

jul/08

-0,89

ago/08

-1,05

set/08

-1,85

out/08

-2,10

nov/08

-2,31

dez/08

-2,55

jan/09

-2,80

fev/09

-2,17

mar/09

-2,22

abr/09

-0,58

 

Podemos ver pelo Composite-20 (ZPCS20R) que esse movimento já aconteceu mais de uma vez. A diferença agora é que, a princípio (eu espero), não teremos mais a crise a nos atingir no curto prazo. Acredito que já no final deste ano todas as cidades pesquisadas registrem variações positivas para os últimos 12 meses, o que quer dizer que o preço dos imóveis no mercado americano voltará a subir em breve.

A minha preocupação é que as práticas que levaram ao tombo de 2008 ainda continuam a ser realizadas.

quarta-feira, 27 de maio de 2009

Crise?

 

Ainda é cedo para que se tenha uma visão mais apurada do cenário para o curto prazo. Entretanto, alguns dados já começam a sinalizar para uma mudança de tendência, pelo menos para o mercado imobiliário. Parece que para o setor no Brasil a única coisa a se dizer é que a crise realmente chegou como uma marolinha.

Segundo dados do Secovi-Sp, o volume de vendas no primeiro trimestre para a cidade de São Paulo foi de 4,8 mil unidades, contra 8,5 mil comercializadas no mesmo período de 2008. Entretanto, embora essa queda de 52,94% possa se apresentar como um grande problema; o que temos aqui é uma recuperação em movimento. Quando atentamos que o número de lançamentos no primeiro trimestre de 2009 foi de apenas 3,1 mil unidades, podemos facilmente vislumbrar que as vendas representaram 154,84% deste novo estoque. A expectativa para os próximos meses é a mais otimista possível. Parece que o fundo do poço para o segmento no Brasil já ficou para trás.

Quanto ao mercado americano, os dados são mais complexos. O Composite 20 do índice Case & Shiller encontra-se em uma indefinição. O retorno para os últimos 12 meses, embora apresente uma pequena melhora, ainda demonstra indecisão.  Cidades como Los Angeles, San Diego, Washington e Las Vegas já apresentam melhoras significativas, embora o retorno anual ainda permaneça negativo. Porém, quando se analisa cidades como Phoenix, Atlanta, Chigago, Boston, Detroit, Minneapolis, New York, Cleveland, Portland, Dallas e Seattle; percebe-se que a crise imobiliárias nestas praças ainda não deu mostras de que atingiu o fundo do poço.

Resta-nos apenas esperar para ver o que acontecerá nos próximos meses. Procurarei mantê-los informados.

quarta-feira, 29 de abril de 2009

Minha Casa, Minha Vida II

 

O ambicioso programa do governo federal continua a fomentar cada vez mais o mercado imobiliário. Além da Caixa Econômica Federal, o Banco do Brasil também anunciou a sua participação com previsão de financiamento de R$ 500 milhões.

Segundo dados do Estado de Minas, a Caixa já registrou 221 projetos protocolados, o que representaria uma previsão de 43 mil moradias. Realizando um cálculo rápido, tendo-se em vista o valor de R$ 749,09 para o CUB/m2 e a média de 40 metros quadrados para cada casa, encontramos que o valor previsto para o financiamento das 43 mil moradias é da ordem de R$ 1,2 bilhão. Nada mal, como forma de impulsionar o mercado, mas praticamente insignificante se comparado com o que foi gasto pelo Sistema Brasileiro de Empréstimo e Poupança (SBPE) nos últimos anos.

 

SBPE

Anos

Contratações

R$ Milhões

2003

2.218

2004

3.002

2005

4.852

2006

9.340

2007

18.283

2008

30.049

 

Entretanto, a verdadeira dimensão da ambição deste programa está no número de unidades a serem financiadas. Segundo a Caixa Econômica Federal, a previsão é de que sejam destinadas 400 mil moradias para a faixa salarial de 0 a 3 salários mínimos, 400 mil de 3 a 6 salários mínimos e 200 mil unidades para a faixa de 6 a 10 salários mínimos; totalizando 1 milhão de casas. Muito acima do que vem sendo praticado ultimamente através do SBPE.

SBPE

Anos

Unidades Financiadas

2003

36.480

2004

53.826

2005

61.121

2006

113.873

2007

195.900

2008

299.746

 

O ponto interessante aqui é que o programa Minha Casa, Minha Vida será operado simultaneamente com todos as outras opções de financiamento já oferecidas pela Caixa Econômica Federal. Dessa forma, espera-se um acréscimo em torno de R$ 15 bilhões.

Sem dúvida, uma bela ajuda para o setor. Entretanto, devemos lembrar que o projeto encontra-se ainda em sua fase inicial; o que torna muito difícil e imprevisível qualquer projeção.

Mais uma vez, vamos esperar para ver no que vai dar.

terça-feira, 28 de abril de 2009

Minha Casa, Minha Vida

 

O objetivo inicial deste blog era permitir que eu pudesse expor o meu pensamento sobre o mercado imobiliário e a interação deste com o mercado financeiro. A proposta aqui era construir ferramentas que permitissem um emlhor entendimento de seu funcionamento.

Entretanto, resolvi que, entre uma discussão e outra, seria interessante apresentar colocações diferentes a respeito do que acontece em ambos os mercados. Talvez estas exposições nos ajude a entender a simbiose que existe nessa relação.

E porque não começar com o fenômeno chamado “Minha Casa, Minha Vida”? O programa lançado pelo governo federal no último dia 25 de março, tem a pretenção de construir 01 milhão de casas nos próximos anos. O efeito imediato deste novo pacote governamental foi um aumento significativo das ações de empresas ligadas ao mercado imobiliário. Tomando-se como base o IMOB / Bovespa, temos a seguinte situação:

 

IMOB - Bovespa

Ação

Empresa

25 mar
R$

27 abr
R$

Variação
%

ABYA3 ABYARA

1,62

2,69

66,05

AGIN3

AGRA INCORP

1,45

2,32

60,00

BRML3

BR MALLS PAR

14,40

15,35

6,60

BISA3

BRASCAN RES

2,00

3,64

82,00

CCIM3

CC DES IMOB

2,08

4,52

117,31

CCPR3

CYRE COM-CCP

7,28

865

18,82

CYRE3

CYRELA REALT

8,67

13,85

59,75

GFSA3

GAFISA

11,10

17,49

57,57

INPR3

INPAR S/A

1,60

2,15

34,38

MRVE3

MRV

13,39

19,90

48,62

PDGR3

PDG REALT

13,16

18,85

43,24

RSID3

ROSSI RESID

3,53

6,51

84,42

TCSA3

TECNISA

3,25

5,02

54,46

TEND3

TENDA

1,80

2,95

63,89

 

Em praticamente um mês (22 pregões) a menor variação foi da ação BRML3 - 6,60%, enquanto a maior foi da CCIM3, com impressionantes 117,31%.

Como o programa ainda está no seu estágio inicial, com uma crescente procura pela população de informações e inscrições, ainda não sabemos ao certo a sua verdadeira influência no mercado imobiliário – a não ser o efeito que o seu lançamento causou na Bovespa. Entretanto, por enquanto, esses dados ainda são inconclusivos no que se refere ao impacto real do programa.

O que eu proponho é um acompanhamento sistemático dos humores do mercado financeiro com relação ao IMOB, bem como dos índices do Custo Unitário Básico (CUB/m2) identificados pelo SindusCon de cada estado. Para esse último, devido a dificuldade de se obter dados consistentes e constantes, serão usados os valores do Distrito Federal, Mato Grosso, Mato Grosso do Sul, Minas Gerais, Paraíba e São Paulo.

 

CUB / m2

Brasil

Data

R$

Varição

%

mar/07

614,62

-

abr/07

620,41

0,94

mai/07

630,05

1,55

jun/07

632,30

0,36

jul/07

634,09

0,28

ago/07

638,46

0,69

set/07

638,54

0,01

out/07

643,73

0,81

nov/07

648,00

0,66

dez/07

655,61

1,18

jan/08

661,00

0,82

fev/08

661,85

0,13

mar/08

663,40

0,23

abr/08

663,80

0,06

mai/08

681,68

2,69

jun/08

684,05

0,35

jul/08

697,10

1,91

ago/08

716,27

2,75

set/08

728,90

1,76

out/08

730,93

0,28

nov/08

735,09

0,57

dez/08

735,01

-0,01

jan/09

740,63

0,76

fev/09

744,59

0,54

mar/09

749,09

0,60

 

 

03-09 - cub evolucao

 

03-09 - cub variacao

 

Quando consideramos a varição dos últimos 12 meses, temos a seguinte informação:

 

CUB / m2

Brasil

últimos 12 meses

Período

R$

Variação
%

mar/08

663,40

7,94

abr/08

663,80

6,99

mai/08

681,68

8,20

jun/08

684,05

8,18

jul/08

697,10

9,94

ago/08

716,27

12,19

set/08

728,90

14,15

out/08

730,93

13,55

nov/08

735,09

13,44

dez/08

735,01

12,11

jan/09

740,63

12,05

fev/09

744,59

12,50

mar/09

749,09

12,92

 

 

03-09 - cub variacao 12 meses

 

É fácil perceber que o reajuste relativo aos últimos 12 meses vem apresentando uma crescente constante, com o ápice em outubro de 2008, mês onde o Ibovespa registrou quedas de 25,19% e o IMOB queda de 37,57%.

A tendência, caso o programa Minha Casa, Minha Vida realmente saia do papel e estimule o mercado imobiliário é que o preço do CUB/m2 continue a subir, bem como a variação dos últimos 12 meses. Já para o mercado financeiro, espero que o preço das ações ainda sofra uma grande pressão especulativa sem, porém, proporcionar grandes ganhos como vistos no último mês. De qualquer maneira, acredito que a tendência de alta ainda deva se manter caso o programa tenha sucesso e estimule o mercado imobiliário.

Vamos continuar monitorando e ver como os mercados se comportam.

domingo, 26 de abril de 2009

O Papel da Informação

Depois de muito tempo sem postar, resolvi voltar com o blog discutindo um assunto deveras importante e altamente polêmico: o papel da informação para os investidores, seja no mercado financeiro ou no imobiliário.

Para o mercado financeiro a fonte de informação mais confiável e mais utilizada pela grande maioria dos investidores é, sem dúvida, os preços dos ativos apurados nas Bolsas de Valores ao redor do mundo. Entretanto, como a informação não representa uma decisão em si; o mercado é regido por diferentes expectativas. Isso quer dizer que, embora dois investidores diferentes utilizem a mesma metodologia e a mesma fonte de dados, os resultados apurados podem ser completamente distintos. Assim, quando alguém vende um ativo ele espera que seu preço cai, e quem compra espera que seu preço suba.

Porém, diferente do que acontece com o mercado financeiro, não é possível acompanhar os movimentos do mercado imobiliário com a mesma "facilidade". Sem dúvida, existem algumas tentativas importantes para que se preencha esse vácuo, mas todas esbarram em um mesmo entrave: a qualidade das informações básicas.

Não quero falar aqui sobre as diferentes metodologias aplicadas em índices diversos. Acredito que eles podem ser muito úteis, desde que se tenha em mente que a sua correta aplicação depende enormemente da compreensão de como aqueles números fantásticos são encontrados. Tomemos o exemplo do índice Case-Shiller, calculado pela Standard & Poor`s.

Este índice, largamente utilizado nos Estados Unidos, é restrito para residências unifamiliares usadas sem, porém, considerar informações subjetivas como tipo, tamanho ou mudanças nas características específicas das casas. A metodologia utilizada nesse índice é o repeat sales method, ou "método de vendas repetidas". Nesse caso os dados referentes às residências só serão usados caso a mesma tenha sido vendida no mínimo duas vezes.

Segundo a S&P, os fatores que determinam a demanda, oferta e valor imobiliário não são iguais quando se considerada diferentes tipos de propriedades. Consequentemente, a dinâmica do preço destes diferentes tipos de ativos variam muito dentro de um mesmo mercado, especialmente durante períodos de aumento de volatilidade. Logo, com o volume de vendas destes ativos imobiliários flutuando, os índices que apuram um mercado segmentado se tornam mais precisos.

Assim, levando-se em consideração que o índice Case-Shiller realmente representa a variação do valor para as residências unifamiliares, algumas conclusões podem ser retiradas do gráfico abaixo.

 

grafico 01

 

Correndo-se o risco de parecer demagogia ou hipocrisia, podemos avaliar que o gráfico acima "previa" ou pelo menos apresentava uma tendência com relação ao mercado financeiro. A lógica aqui é simples: sabia-se que os financiamentos hipotecários estavam sendo concedidos inadivertidamente e em uma velocidade incrível, o que incluia os empréstimos à clientes considerados subprime, ou com alto risco de inadimplência. Nesse contexto, o lastro de um sem número de ativos imobiliários eram os financiamentos hipotecários - os derivativos. Pois bem, estes empréstimos tinham como fator de reajuste o valor dos ativos imobiliários e a taxa básica de juros americana - a taxa Selic ianque - que é uma taxa variável.

Pelo gráfico é possível vislumbrar que em meados de 2006 o valor dos ativos imobiliários atingiu seu ápice e desde então entrou em um declínio acentuado. No começo de 2007 já era possível identificar que a queda no valor das residências unifamiliares americana seria forte e praticamente irreversível. Vários analistas apontaram para essa possível bolha que havia se formado e que um estouro seria iminente. Outros, obviamente, julgavam exatamente o contrário, baseando-se no fato de que os empréstimos subprime eram irrisórios e representavam apenas uma pequena parte do total. Para aqueles que desejarem saber um pouco mais sobre a situação das hipotecas americanas recomendo conhecer os dados que o FED disponibiliza - http://www.federalreserve.gov/econresdata/releases/mortoutstand/mortoutstand20090331.htm.

De qualquer maneira, todas as previsões tiveram um fim quando o FED consolidou os juros em 5,25% em meados de 2006, depois de um longa sequência de aumentos que havia começado em 2004. Como as hipotecas eram reajustadas por essa taxa variável e pelo preço dos imóveis, o aumento dos juros teve um efeito devastador. A partir dai, o castelo de cartas simplesmente desmoronou.

O que podemos concluir a partir dos dados apresentados acima é que a informação compõe um variável significativa no entendimento de mercados e tendências. No caso específico desta crise o mercado imobiliário americano teve papel preponderante devido a sua simbiose com o mercado financeiro. Mas e quanto ao entendimento do próprio mercado imobiliário? Seria possível que ferramentas fossem criadas para facilitar o entendimento, a indentificação de tendências e o direcionamento de investimentos para o mercado brasileiro?

Espero poder responder estas perguntas nos próximos posts.

terça-feira, 6 de janeiro de 2009

Incerteza

Há tempos venho falando em escrever um post sobre Nassim Taleb e seu trabalho, principalmente o livro "A Lógica do Cisne Negro". Esse livro causou um grande alvorouço, não só por encarar a influência da incerteza com relação às questões financeiras, mas também por expor toda a fragilidade e ineficiência dos métodos estatísticos disponíveis.

A incerteza, conforme encarada pela maioria dos estudiosos e profissionais da área financeira e da estatística, é, na verdade, o estudo das probabilidades. Resumidamente, procura-se "prever" o futuro a partir da esperança que dados passados nos permitam vislumbrar padrões distintos que serão encarados como probabilidades para o acontecimento de um determinado evento.

O assunto é bastante complicado e não pretendo aqui outra coisa senão enfatizar aquilo que considero "utilizável" e destacar os erros embutidos nos processos de elaboração e detecção das probabilidades associadas aos eventos. Assim, antes de mais nada, precisamos entender qual a origem das metodologias utilizadas hoje em dia.

Desde os primórdios da civilização é constante a busca por respostas para se entender os princípios das diversas questões relativas à vida. A razão áurea, ou número Phi, foi a "fórmula mágica" encontrada por arquitetos e artístas para representar a ordem matemática da perfeição, inclusive na natureza. Sua aplicação representava a medida da beleza, sendo utilizado através dos tempos, desde a construção do Pathernon ao trabalho de Le Corbusier, passando pelas pirâmides do Egito.

Essa procura pelas respostas acabou, então, por se concentrar na determinação de padrões matemáticos para todos os eventos possíveis. Assim nasceu a Teoria das Probabilidades, através dos trabalhos do francês Abraham de Moivre. Posteriormente, foi Adolphe Quételet quem desenvolveu esse tema em cima de seu l'homme moyen (o homem médio). Pelo estudo dos padrões obtidos através das médias de qualquer coisa que lhe cruzasse o caminho, Quételet acabou descobrindo que quanto maiores fossem os dados disponíveis, menores seriam os erros embutidos no processo. Dessa maneira, questões como altura do homem e o peso de bebês ao nascer acabaram sendo classificadas de acordo com padrões "normais", por ele estipulados em função das médias averiguadas. O problema começou quando Quételet resolveu implementar seus conceitos em questões sociais.

Taleb nos explica melhor como isso funciona. Para isso ele dividiu o mundo em duas vertentes distintas: o Mediocristão e o Extremistão. As características de cada "mundo" ditam se as práticas estipuladas pelo homem possuem chances reais de sucesso.

Mediocristão Extremistão
Não-escalável Escalável
Aleatoriedade moderada Aleatoriedade intensa (até superintensa)
O membro mais típico é medíocre O mais "tiípco" ou é o gigante ou anão, ou seja, não existe um membro típico
Vencedores levam uma pequena fatia do bolo Efeitos do tipo "o vencedor leva quase tudo"
Mais provavelmente encontrado em nosso ambiente ancestral Mais provavelmente encontrado no ambiente moderno
Imune ao Cisne Negro Vulnerável ao Cisne Negro
Sujeito à gravidade Não existe restrições físicas a um número
Corresponde (geralmente) a quantidades físicas (peso, altura, etc) Corresponde a número (riqueza, etc)
O mais próximo possível do que a realidade pode oferecer espontaneamente de igualdade utópica Dominada pela desigualdade extrema do tipo "o vencedor leva tudo"
O total não é determinado por uma única instância ou observação O total será determinado por um pequeno número de eventos extremos
Quando se observa por algum tempo, é possível saber o que está acontecendo É necessário muito tempo para que se saiba o que está acontecendo
Tirania do coletivo Tirania do acidental
Fácil de se fazer previsões a partir do que se observa e de estendê-las ao que não se observa Difícil de se prever a partir de informações do passado
A história se arrasta A história dá saltos
Eventos são distribuídos de acordo com a "curva na forma de sino" ou suas variações A distribuição ou é feita por Cisnes "cinzentos" mandelbrotianos (cientificamente tratáveis) ou por Cisnes Negros totalmente intratáveis

Assim, embora a metodologia disponível trate eventos do Extremistão com as técnicas destinadas ao Mediocristão, existe uma distinção clara e esta deve ser considerada para que seja possível uma abordagem mais prática e real.

De acordo com esses conceitos torna-se de extrema importância a percepção que no Extremistão acontecem saltos. Dessa forma, o mercado financeiro - que se localiza no Extremistão - apresenta características que não permitem a aplicação das metodologias de análise através de técnicas desenvolvidas a partir de conceitos como da Curva Gaussiana (o CAPM é um deles). Segundo Taleb nos últimos cinquenta anos, os dez dias mais extremos nos mercados financeiros americanos representam metade dos retornos.

Para o Brasil temos algo um pouco mais extremo, mas na mesma linha de raciocínio. Utilizarei a variação mensal pois não possuo dados diários para o mercado imobiliário. Se considerarmos o período de janeiro de 1999 até outubro de 2008 teremos o percentual de 113,91% para o somatório da variação mensal para o Ibovespa. Para os dez meses mais extremos de variação positiva temos 157,95%, enquanto para os dez meses mais extremos de variação negativa o percentual é de -138,81% (para ver os gráficos em uma imagem maior, basta clicar nos Links Diversos, ao lado).

variacao ibovespa

O somatório da variação total é bem menor do que aquela relativa aos dez meses mais extremos, mas isso acontece em função da alta volatilidade do mercado financeiro e do período escolhido. Quando analisamos os dados do mercado imobiliário essa diferença se apresenta mais gritante e salta aos olhos.

variacao imoveis

A volatilidade do mercado imobiliário, como era de se esperar, é bem menor do que a registrada pelo Ibovespa. Aqui, o somatório da variação para o mesmo período ficou em 15,29%, sendo que os dez meses mais extremos registraram altas de 111,67% e baixas de -106,17%. Pode parecer uma contradição - o mercado apresentar ao mesmo tempo uma baixa volatilidade e uma diferença maior entre os dias extremos e a média - mas isso acontece devido aos saltos de continuidade previstos para o Extremistão.

Com estes dados em mãos torna-se fácil agir como o "profeta do acontecido" e eu não pretendo me enveredar nesta direção; mas é preciso que se entenda que a diferença é gritante entre a metodologia proposta para um cenário específico, idealizado e estático (previsível); e o real.

Para resumir, de acordo com a "lei dos grandes números", a incerteza desaparece sob a média. Isso é um erro grave pois, segundo Taleb, "...medidas de incerteza baseadas na curva na forma de sino simplesmente desconsideram a possibilidade, e também o impacto, de grandes saltos ou descontinuidades e, por isso, não são aplicáveis no Extremistão...Apesar de grandes desvios imprevisíveis serem raros, eles não podem ser desconsiderados como outliers porque, cumulativamente, seu impacto é dramático demais". É interessante lembrar que o Modelo Black-Scholes não admite grandes saltos ou descontinuidades.

Existe ainda a questão da Análise Técnica, que continuava a me incomodar de maneira surpreendente. Não vou discutir questões menores sobre as técnicas de análise gráfica em si, nem a sua real influência; mas o fato de ser possível identificar tendências em um gráfico é sem dúvida uma idéia bastante atrativa e até, porque não, pode ser feita com relativa precisão. O que me incomodava era o fato de que, se estas técnicas são tão eficientes assim, porque os profissionais - analistas de risco, investidores, gestores, etc - perderam tanto assim nesses últimos meses (pra não dizer em tantas outras épocas da história financeira)? Porque eles não utilizam os conceitos expressos por essa metodologia?

É claro que eu não posso responder por eles, mas acredito que a resposta para esta questão se encontra em uma frase do sr. Luis Stuhlberger, a respeito do que ele definiu como o "instinto selvagem de felicidade", "...ganhar quando todos ganham, perder pouco quando todos perdem, não perder nada quanto todos perdem e, finalmente, o nirvana: ganhar quando todos perdem".

Segundo os preceitos da análise técnica, desde que você seja um investidor disciplinado e atue conforme as tendências de mercado, você se dará bem. O problema - para alguns - é que você acaba ganhando como o mercado, ficando longe de atingir o nirvana de Stuhlberger. Se isso não o incomodar, ótimo; pena que não podemos dizer o mesmo dos profissionais do mercado.

O trabalho deles consiste em prover cada vez mais retornos para seus clientes e suas empresas (corretoras, bancos, fundos, etc), não necessariamente nesta ordem. Dessa forma, investir conforme as tendências do mercado não é uma opção. É claro que em momentos de crise todos se penitenciam por não terem sido mais cuidadosos; mas se tem uma coisa que podemos aprender com o passado é que, em momento de intensa euforia financeira, o céu nunca é o limite.

Assim, eu faço parte daqueles que pensam que os culpados por essa crise não são o John ou o Bob, mas sim cada um de nós que procura lucros cada vez maiores. É latente a facilidade de se criar produtos financeiros novos para atender a ânsia crescente por lucros exorbitantes do mercado - leia-se investidores. Nessa onda surgem os derivativos lastreados em títulos sub-prime e tantos outros produtos podres em função de uma demanda gritante. Claro que quando o barco começa a afundar esses gatos vendidos por lebre não conseguem se manter e levam todos para o fundo, como o fez o fundo gerido pelo ex-presidente da Nasdaq Bernhard Madoff.

Segundo Taleb esses fatores são intrínsecos aos mercados e às nossas vidas e são imprevisíveis. Para todas aquelas coisas ou eventos que pensamos ser impossível de se tornarem realidade, existe a analogia do Cisne Negro: "Antes da descoberta da Austrália, as pessoas do Mundo Antigo estavam convencidas de que todos os cisnes eram brancos. Esta era uma crença inquestionável por ser absolutamente confirmada por evidências empíricas...(essa história) simplesmente ilustra uma limitação severa no aprendizado por meio de observações ou experiências e a fragilidade de nosso conhecimento. Uma única observação pode invalidar uma afirmação originada pela existência de milhões de cisnes brancos. Tudo o que se precisa é de um único pássaro negro."