Taxa Livre de Risco EUA (T-Bond) = 4,70%
Taxa Livre de Risco Brasil (EMBI+) = 1,94%
Prêmio Risco Mercado Brasil = 4,80%
β Desalavancado – Setor Imobiliário = 0,69
β Alavancado = 0,86
Equity = $ 250.000,00
Dívida = $ 90.000,00
Taxa de Juros Financiamento Dívida = 10,00% a.a.
Alíquota de Impostos = 33,00%
Ke = 10,75%
Kd = 6,70%
WACC = 9,68%
Consideremos que essa empresa tem interesse em comprar um prédio de salas comerciais caracterizadas como CSL-8 padrão normal, segundo a NBR 12.721 / 2006. O proprietário atual, uma construtora, pediu R$ 3.110.000,00 por todas as salas, mas decidiu que as lojas não estariam inclusas no preço original. A nossa empresa imobiliária pretende comprar o prédio e alugá-lo por um período de 15 anos, ao final do qual o venderá. A pergunta que vem a mente é muito simples: o preço cobrado é justo? E se for, será que vale a pena adquirir o imóvel como investimento?
Antes, porém, é necessário dizer que não existe uma resposta certa; mas sim uma resposta adequada às premissas estipuladas pela empresa. Nesse caso específico, para que o negócio se concretize, a empresa imobiliária especificou que a taxa interna de retorno (TIR) do projeto deveria ser, no mínimo, 2,00% a mais do que seu custo médio ponderado de capital (WACC). Esse seria o prêmio adicional pelo risco envolvido nesse negócio específico.
O edifício possui 8 andares com 8 salas por andar. Isso nos dá um total de 64 salas com instalações sanitárias privativas. Seguindo os parâmetros de comparação da região, cada sala pode ser alugada por R$ 400,00. O valor do condomínio é R$ 200,00. Tanto o reajuste do aluguel quanto do condomínio será feito anualmente pelo IGP-M. A tabela dos valores anuais do índice encontra-se representada abaixo:
Ano-------------------%
--------------------------------
1999-----------------18,52
2000------------------9,55
2001------------------9,92
2002-----------------22,92
2003------------------8,42
2004------------------11,77
2005-------------------1,21
2006-------------------3,79
2007-------------------7,50
2000------------------9,55
2001------------------9,92
2002-----------------22,92
2003------------------8,42
2004------------------11,77
2005-------------------1,21
2006-------------------3,79
2007-------------------7,50
Para simplificar utilizaremos a média ponderada dos valores acima – 8,10% - e trabalharemos com esse percentual perpetuamente. A correção do preço do edifício também será feita por este valor.
A vacância das salas também será obtida através da média ponderada dos valores registrados pela Imobiliária Jones Lang LaSalle para a cidade de São Paulo. Os valores obtidos são relativos a cada trimestre:
Ano-------Trimestre------%
-----------------------------------
2006-----------2----------16,74
2006-----------3----------14,67
2006-----------4----------13,32
2007-----------1----------12,37
2007-----------2----------11,60
2007-----------3-----------9,23
2007-----------4-----------9,90
2008-----------1-----------9,93
2008-----------2-----------7,00
2008-----------3-----------6,93
A média ponderada dos valores acima – 9,13% - também será utilizada perpetuamente, como no caso dos valores do IGP-M.
Como a empresa não possui saldo suficiente em caixa para a aquisição, ela deverá requerer um financiamento junto a uma instituição financeira que lhe cobrará juros de 10,00% ao ano. A modalidade de financiamento é a PRICE com prazo de 5 anos para quitação da dívida.
As despesas administrativas fixas representarão 15% das receitas totais, enquanto as despesas variáveis previstas serão em torno de 10% dos custos administrativos fixos. As duas juntas representarão 16,5% do valor total das receitas.
O IPTU para aquelas salas que não se encontrarem alugadas será pago pela nossa empresa imobiliária. Como ela será a responsável por administrar o condomínio, não existe razão para que ela pague a taxa referente às salas não alugadas. O preço a ser pago pelo IPTU foi estipulado em 17% do valor do aluguel.
A nossa empresa também decidiu que os funcionários (porteiros, faxineira, zelador) serão terceirizados, razão pela qual uma empresa especializada será contratada para executar o serviço.
Por fim, o edifício possui idade estimada em 30 anos e a empresa imobiliária pretende vendê-lo após o período de 15 anos de uso. Partiremos do princípio que ela conseguirá fazê-lo, sem esforço.
Com estas informações em mãos, o primeiro passo é identificar as receitas. Teremos as receitas operacionais obtidas com os aluguéis e o pagamento das taxas referentes ao condomínio. No 15º ano contamos ainda com a previsão dos recursos obtidos com a venda do edifício.
Para as receitas operacionais, descontamos o percentual especificado acima, os custos com IPTU das salas não alugadas e o pagamento da empresa responsável pelos funcionários terceirizados. Os outros gastos a serem deduzidos são a depreciação do imóvel, o pagamento do financiamento e a alíquota de juros.
Dessa maneira, o fluxo de caixa que se apresenta é o seguinte (o fluxo de caixa está no formato jpeg - para visualizá-lo copie o link do flickr dentro de "Link Figuras"):
Para o preço estipulado acima (R$ 3.110.000,00), o valor presente líquido (VPL) seria de R$ 13.538,08, o que na teoria indicaria que o negócio é viável. Porém, a nossa empresa estipulou uma taxa interna de retorno (TIR) mínima de 11,68% para que o empreendimento fosse realizado. Com o imóvel sendo vendido nesse valor, a TIR seria de 9,74%.
Dessa maneira temos algumas possibilidades de viabilizar nosso projeto. A primeira seria pedir um desconto no valor do imóvel. Um simples corte de 3,54% levaria o preço do edifício para R$ 3.000.000,00 e aumentaria o VPL de nossa empresa para R$ 103.735,84 e a TIR para 10,15%.
A segunda alternativa seria a redução nos custos administrativos. Para simplificar, vamos trabalhar com a diminuição nos gastos apenas para as despesas fixas (lembre-se que nessa caso as despesas variáveis estão atreladas às fixas). Assim, teríamos:
Taxa Despesa---------------VPL-------------------TIR
Administrativa--------------(R$)-------------------(%)
-----(%)----------------------------------------------
-----(%)----------------------------------------------
-------------------------------------------------------------
----15,00-----------------13.358,08----------------9,74
----14,00-----------------55.371,03----------------9,92
----13,00-----------------97.203,99---------------10,10
----12,00----------------139.036,95---------------10,28
----11,00----------------180.869,91---------------10,47
----10,00----------------222.702,87---------------10,65
Outra possibilidade seria a renegociação dos termos do financiamento. Uma taxa menor com prazos maiores para pagamentos da dívida teria grandes implicações no fluxo de caixa. Só pra comparar:
Taxa de Juros-----------Prazo Financiamento--------VPL---------TIR
---(% a.a.)--------------------(meses)----------------(R$)---------(%)
----------------------------------------------------------------------------
---10,00-----------------------60-----------------13,538,08------9,74
---10,00-----------------------72------------------9,823,37-------9,72
---10,00-----------------------84------------------6.240,12-------9,71
----9,00-----------------------60----------------181.479,88------10,50
----9,00-----------------------72----------------188.811,22------10,58
----9,00-----------------------84----------------195.871,42------10,66
Apenas a renegociação por prazos maiores acarretaria custos crescentes ao projeto, visto que a taxa de juros prevista inicialmente é superior à taxa de desconto (WACC) utilizada no fluxo de caixa.
Digamos que nossa empresa consiga realizar as renegociações previstas acima nos seguintes termos:
-----Descrição-----------------Valor Inicial------------Valor Revisto
-----------------------------------------------------------------------------
Preço Imóvel----------------R$ 3.110.000,00-------R$ 3.000.000,00
Taxa Despesa Adm.-------------15,00%------------------10,00%
Taxa de Juros Fin.--------------10,00%-------------------9,00%
Prazo Pagam. Fin.---------------5 anos--------------------7 anos
Assim, nosso fluxo de caixa seria:
Portanto, com essas condições satisfeitas, o negócio poderia ser efetuado. Segundo a avaliação pelo fluxo de caixa descontado o projeto proposto atende às especificações da nossa empresa imobiliária.
Porém, é preciso que se entenda que o fluxo de caixa depende inteiramente das variáveis que o compõe. Dessa forma, um pequeno erro pode ter conseqüências enormes na viabilidade do projeto. Tratarei sobre estas questões no próximo post.
Nenhum comentário:
Postar um comentário