A História III

Agora que já fechamos esse parênteses, podemos voltar às postagens sobre as origens de nosso trabalho. Até agora, expliquei o que é gestão de estoque e a importância de identificá-lo e utilizá-lo como uma ferramenta para o planejamento urbano. Expus também, um esboço da gestão compartilhada, a partir da criação de um comitê gestor com o propósito de administrar o potencial construtivo de determinada região.

Porém, nós ainda não falamos sobre as atribuições deste conselho gestor e, mais importante, como a correta utilização dos estoques identificados. Passemos a essa última questão.

O propósito básico da gestão do estoque é admitir que se mantenha um ambiente fértil para que o comércio e a economia se desenvolvam e dessa forma permitir que as pessoas tenham uma comunidade digna para morarem.

Assim, diferente do que acontece hoje, a implantação de um empreendimento, por exemplo, que cause algum impacto em uma determinada região não seria avaliado apenas pelo poder público, mas também pela comunidade local, através de seu conselho gestor. Por um lado essa atitude permite uma proteção maior ao comércio do lugar e, principalmente, ao estilo de vida da população. Por outro, dificulta a já tão difícil tramitação de novos empreendimentos, aumentando o custo do projeto e correndo o risco de inviabilizá-lo. É preciso que se encontre um meio termo, fomentando o empreendedorismo ao mesmo tempo que se protege os símbolos e valores locais. Para tanto, não existe um roteiro a se seguir ou modelo a ser copiado. Embora seja previsível que cada região tenha a sua forma de analisar cada empreendimento, é desejável que o trâmite básico seja comum a todas, facilitando a vida daqueles que planejavam investir no local.

Outra questão fundamental para qualquer região é a renovação constante da população local. Para que isso aconteça é necessário que a região esteja em constante evolução, representada, principalmente, pela obtenção de uma boa qualidade de vida para os habitantes do lugar. Embora esse conceito seja bastante subjetivo, podemos avaliá-lo da mesma maneira como ocorre com a “utilidade” para os economistas.

Em tempos passados a “utilidade” era conhecida pelos economistas como sendo um indicador do bem estar geral de uma pessoa, ou melhor dizendo, a medida numérica da felicidade do indivíduo. Devido ao grau de dificuldade em medir tal variável, ou mesmo de caracterizar um valor mediano para determinada população, optou-se por considerar a “utilidade” como sendo o modo de descrever as preferências do consumidor. Isso seria feito através da escolha voluntária de uma cesta em detrimento de outra, não importando a variação de grandeza entre elas.

Para os economistas, uma cesta representa um conjunto de bens, ou produtos, quaisquer agrupados em função de uma determinada variável. Assim, (x₁, x₂) é uma cesta onde, por exemplo, x₁ representa o consumo de arroz e x₂ de feijão. Em uma equação simples, onde o preço de cada bem é representado por p_n e m como a quantidade de dinheiro que o consumidor tem para gastar, temos:

p₁x₁ + p₂x₂ ≤ m

Para um conjunto de bens, o raciocínio é o mesmo, sendo x₁ o consumo de arroz e x₂ representando o gasto de todo o resto de produtos que um determinado indivíduo desejasse comprar, por exemplo. Assim, a fórmula acima sofreria uma pequena mudança:

p₁x₁ + x₂ ≤ m

Isso acontece porque a unidade monetária de x₂ passa automaticamente a ser igual a 1. O bem x₂ é o que os economistas descrevem como bem composto, ou seja, aquele conjunto de bens que o indivíduo gostaria de consumir à exceção do bem x₁.

No que tange à especificação da qualidade de vida de uma determinada região, podemos ter x₁ representando o convívio com os vizinhos e x₂ como a ausência de poluição. Ou mesmo x₁ como o acesso à serviços de infra-estrutura de qualidade e x₂ representando o nível sócio-cultural dos habitantes da região. Podemos ainda ter uma situação onde x₁ representa a segurança do lugar e x₂ todo o resto. A equação, obviamente, sofrerá variações em função de cada consumidor e em função da região a ser avaliada.

Da mesma maneira, pode-se comparar lugares distintos, sendo a região X composta por uma cesta (x₁, x₂) e a região Y composta pela cesta (y₁, y₂). Assim utilizado, esse método apresenta-se como uma ferramenta útil na quantificação de um conceito tão subjetivo como o é a qualidade de vida.

Mas assim como tudo na vida, o lado ruim de um local com elevados índices de qualidade de vida, refere-se ao aumento dos custos inerentes aos bens que compõem a cesta. Nesse ponto, mesmo aqueles que sempre viveram em uma determinada região, se vêem excluídos do processo de desenvolvimento à medida que esse acontecimento implica custos cada vez maiores à manutenção de um padrão de vida em constante evolução.

Uma opção à essa realidade é a possibilidade de cada morador em obter ganhos financeiros com a comercialização do estoque identificado. Como já explicado em um post anterior, aquele proprietário que tenha um potencial construtivo não utilizado, poderá disponibilizá-lo ao comitê gestor, que o pagará tão logo seja efetuada a venda destes ativos. Os ganhos relativos à esta operação, poderão ser investidos pelo morador como bem entender, inclusive na manutenção de suas posses na região.

É claro que esse tipo de operação embute riscos, mas também permite ganhos enormes. Podemos colocar alguns prós e contras para ficar mais fácil o entendimento.

Prós	Contras
Opção de realizar ganhos com ativos não utilizados atualmente.	Existe a possibilidade de que a especulação em torno dos ativos aconteça nos moldes do mercado financeiro, mudando completamente a maneira de se negociar no mercado imobiliário. Assim, aqueles que não se adaptarem rapidamente à nova realidade serão sistematicamente excluídos do processo.
Manutenção dos símbolos e valores locais, aliado a um constante desenvolvimento local.	O tiro pode sair pela culatra criando um círculo vicioso que, ao invés de beneficiar os proprietários, acaba por prejudicá-los através do aumento substancial do custo de vida na região.
Os ativos, bem como os valores dos mesmos, sofrem alterações constantes em função da demanda ou de fatores externos – como uma eventual mudança na legislação de uso e ocupação do solo. O proprietário pode se beneficiar enormemente caso tenha a capacidade de discernir o melhor momento para efetuar a venda de seus ativos.	O sistema precisa de regras claras e precisas sobre cada procedimento contido no processo, de maneira a diminuir os riscos. Entretanto, praticamente, isso só é possível – em um nível satisfatório – a partir de experiências de tentativa e erro; o que permite que as primeiras transações proporcionem mais perdas do que ganhos às comunidades.
Proporcionar uma maior liquidez aos ativos imobiliários (terrenos, construções e potenciais construtivos), permitindo que seus proprietários os utilizem com mais facilidade quando bem entenderem.	O sistema pode ter despesas maiores do que o retorno esperado, gerando custos demasiadamente elevados à sociedade – diminuição de investimentos, degradação de regiões promissoras em função do alto grau de especulação, perda de símbolos e valores locais, diminuição constante da liquidez dos imóveis, etc.

Concordo que os riscos são altos (inclusive em função daqueles eventos que não podemos prever – falaremos mais sobre Nassim Taleb e seu trabalho depois) mas acredito que os benefícios obtidos superam em muito as potenciais perdas do processo. É preciso falar, também, que eu considero que este tipo de negociação, mais dia menos dia, será uma realidade. E sua influência será sentida por todos, principalmente pelos arquitetos que, eventualmente, também terão que se adaptar ao novo modelo.

Embora, a princípio, pareça uma discrepância falar de estoque na arquitetura, é relativamente fácil entender como o processo funciona. Para tanto, vamos voltar ao exemplo de um post anterior. Existe uma região que possui três farmácias mas que ainda poderia comportar outras duas. E um lugar ideal para o funcionamento de um farmácia seria naquele terreno onde o proprietário está prestes a construir sua residência. Para isso ele contratou um arquiteto para fazer o projeto. Imagine o valor agregado que teria um projeto que considerasse o impacto do estoque na sua concepção? O arquiteto projetaria uma residência que pudesse, caso necessário, ser convertida facilmente para uma farmácia no futuro. O ganho para o cliente é visível e desejável.

Para finalizar, gostaria de ressaltar que esse processo discutido aqui e nos últimos posts, na verdade faz parte de um debate muito maior. A questão principal gira em torno da maneira de se comercializar ativos imobiliários atualmente. Existem inúmeras formas de se fazer isso hoje no Brasil e mais outras tantas em países como os Estados Unidos ou aqueles membros da União Européia. O problema, a meu ver, não se restringe a permitir ou não essa ou aquela operação. Acredito que isso não se apresenta mais como uma opção para nós. A verdadeira questão é como fazer. E nesse ponto, o que queremos para nós: atuar como coadjuvantes ou como protagonistas nesse processo inerente?