A História II

Após essa breve elucidação sobre o conceito de estoque, torna-se necessário a abordagem de um tópico previsto no Estatuto da Cidade - a gestão democrática. Deste ponto em diante, entretanto, ela será entendida como gestão compartilhada. Acredito que esta denominação se mostra mais apropriada ao contexto do trabalho em questão.

Assim, a gestão compartilhada proposta - por nós - à época para a cidade de Belo Horizonte procurava resolver o problema da forte influência que a população e a própria cidade sofriam (e ainda sofrem) do mercado imobiliário. Não se procurava acabar com esta influência, mas sim fazer com que a população tomasse parte de sua discussão através da gestão do estoque.

A gestão compartilhada é, portanto, um somatório ao desenvolvimento urbano, já que engloba todos os envolvidos no processo durante as discussões e tomadas de decisões, inclusive na execução das mesmas.

Nesta etapa, o conhecimento do estoque e a eficaz gestão do mesmo se tornam pontos importantíssimos no levantamento e manutenção dos anseios da população local, tendo-se sempre em vista a relação custo / benefício; tanto para a localidade em questão quanto para a cidade como um todo.

Aqui, convém retomar a discussão sobre o conceito de estoque e sua importância para a cidade. Para isso, conto com a ajuda de algumas imagens, cedidas gentilmente pelo meu amigo Guy (sei que as imagens ficaram pequenas, mas é só clicar nelas que vocês poderão vê-las em tamanho maior).

Bem, após o cálculo do estoque, o próximo passo seria deduzir dele o somatório do potencial construtivo calculado a partir do coeficiente de aproveitamento estabelecido na legislação para cada lote. Para facilitar o entendimento do que foi escrito acima, podemos imaginar uma região que tenha dez lotes. Cada lote possui uma área de 360 metros quadrados, com um coeficiente de aproveitamento (número que, multiplicado pela área do lote, indica a quantidade máxima que se pode construir em um terreno) de 1,5. Assim, cada lote possui um potencial construtivo de 540 metros quadrados (360m2 x 1,5).

Digamos que cinco dos lotes acima mencionados possuam construções similares de 450 metros quadrados, cada. A conta a ser feita, então, é bastante simples:

X = 5 x (360 x 1,5) + 5 x [(360 x 1,5)– 450]

X = 2.700 + 450

X = 3.150

A região teria, assim, 3.150 metros quadrados de potencial construtivo para usos futuros, previstos na legislação.

A próxima conta a ser feita diz respeito a relação entre o cálculo do estoque e o potencial construtivo previsto na legislação. Dessa maneira, podemos especular que para o exemplo acima, o estoque foi calculado em 4.000 metros quadrados. Logo, o estoque “disponível” seria de 850 metros quadrados (4.000 – 3.150).

Assim, o excedente, caso existisse, seria destinado para ser comercializado por um comitê gestor – formado por representantes do governo e da sociedade – e os recursos obtidos seriam investidos em programas de interesse da comunidade. Este cálculo deveria, ainda, estabelecer a proporção de uso residencial e não residencial.

Seria facultado ao proprietário de cada lote, disponibilizar a diferença entre o potencial construtivo calculado a partir do coeficiente de aproveitamento estabelecido na legislação e o efetivamente construído em sua propriedade, para ser comercializado pelo comitê gestor. Isso pode ser visto na fórmula escrita acima.

É interessante notar que nem sempre o estoque será maior do que o potencial construtivo previsto na legislação. Isso acontece devido às suas variáveis e à maneira de calculá-lo. É fato que o estoque apresenta volatilidade muito maior do que o coeficiente previsto em lei. Dessa forma, ele serve como um termômetro, indicando quando a região encontra-se em ciclos de alta ou de baixa. Assim, quando estivermos em um ciclo de alta, o comitê gestor poderá comercializar o excedente. Em um ciclo de baixa, a principal alternativa que se faz presente é a comercialização dos potenciais construtivos relativos à cada lote; disponibilizados por seu proprietário.

Acredito que, para um entendimento superficial do assunto, as elucidações acima e as do post anterior, compõem um esboço bastante elucidativo. Talvez, se necessário for, precisaremos voltar às questões já expostas, em momentos futuros. Farei isso com o maior prazer.

Antes de fechar este post, gostaria de ressaltar um último ponto. Para que a gestão do estoque seja possível é fundamental a dissolução do direito de construir do direito de propriedade. Sei que esse assunto é extremamente polêmico, mas sua discussão é de suma importância para o entendimento das diversas questões aqui apresentadas – razão pela qual ele será abordado em posts futuros.